Расторжение договора найма жилого помещения

Сдача квартиры в аренду кажется лёгким способом решения проблем с жильём. Владелец собственности, или съёмщик могут долго радоваться выгодной сделке. Однако обстоятельства часто неожиданно меняются. Наймодатель может решить продать квартиру, его перестал устраивать квартирант, или вообще больше нет возможности предоставлять аренду. Или наниматель нашёл новое, более выгодное место проживания, или его перестали устраивать условия аренды.

Хорошо, если оба согласны, и желают расторгнуть договор. Но что делать, если одна из сторон препятствует этому? Хозяин квартиры может думать: «я — собственник, а значит имею право в любой момент времени выгнать нерадивых жильцов». А квартирант считает: «съехал с квартиры, и дело с концом, кто меня найдёт?». Однако такой подход чреват серьёзными последствиями для всех. Постараемся разобраться с этим вопросом.

Расторжение договора найма жилого помещения в Екатеринбурге

+7 343 206-51-52

По инициативе квартиранта

Если сказать коротко, Российское законодательство защищает права нанимателя больше, чем собственника жилья. Если первый решит уехать, владелец квартиры не вправе ему препятствовать. Однако квартиранту следует учесть несколько моментов.

Согласно статье 687 ГК квартирант обязан уведомить о решении покинуть занимаемую жилплощадь наймодателя не позже, чем за 3 месяца. На практике это почти не применяется. Если между сторонами в договоре прописаны иные сроки, отличные от 687 статьи, они также имеют юридическую силу.

Хорошо, если между сторонами гладкие отношения. Квартирант может устно уведомить хозяина квартиры: по телефону или лично. А если отношения напряжённые? Съехавший жилец должен понимать, что владелец квартиры может потребовать внесения арендной платы, ссылаясь на то, что его не предупредили. Чтобы у собственника не было оснований сослаться на неосведомлённость, отправьте заказное письмо. Это первое.

И второе. Не забудьте подписать документальное подтверждение о прекращении договора. Хотя закон не требует соблюдения этой формальности, мы советуем оформлять акт приема-сдачи жилья. Хотите, чтобы владелец съёмной квартиры задним числом предъявил вам требования возместить ущерб? Нет? Тогда прекращайте договор письменно. Указывайте дату выезда, состояние имущества, отсутствия долгов с вашей стороны и взаимных претензий. Если этого не сделать, считайте, что предоставили наймодателю возможность обратиться в суд и стребовать с вас то, за что вы уже рассчитались. Документ составляется в произвольной форме.

По инициативе хозяина квартиры

Самая большая «боль» собственника при сдаче квартиры — неизвестность. Будет ли квартирант бережно относиться к имуществу? Не устроит ли он там притон? Будет ли исправно оплачивать аренду? Нужно признать, что закон прежде всего защищает интересы квартирантов. Однако собственник квартиры вправе подготовить пути отступления: составить договор в котором указаны сроки окончания аренды и основания для досрочного расторжения.

Если в договоре не прописаны сроки и основания расторжения договора, выселить квартиранта без его согласия очень сложно, вплоть до суда. При этом перечень причин выселения ограничен законом:

• квартирант не платит аренду более 2 раз подряд (если договор сроком менее чем на 1 год) или если задерживает оплату 6 месяцев (если договор сроком более чем на 1 год).
• жилец использует квартиру не по прямому назначению;
• квартирант регулярно нарушает общественный порядок;
• наниматель портит имущество.

Что делать, если квартирант продолжает нарушать условия договора и отказывается съезжать? Владелец квартиры вправе подать в суд. Однако в суд следует идти не «с пустыми руками». Собственник квартиры должен письменно уведомить жильцов и предоставить срок на исправление ситуации. Квартирант не отреагировал? Тогда идём в суд, не сомневаясь, что он примет заявление в производство.

Если в договоре не прописаны сроки окончания действия договора, а квартирант не нарушает условия, но при этом отказывается съезжать, владелец квартиры может изменить условия договора в судебном порядке.

Что если нет договора

Прекратить отношения при отсутствии письменного договора гораздо легче. Однако, в этой ситуации обе стороны не защищены.

Если хозяин квартиры желает выселить квартирантов которые не хотят «по хорошему», он может обратиться в полицию и заявить о незаконном проживании. Хотя наниматели и покинут квартиру, взыскать с них возмещение ущерба или долги по аренде будет почти невозможно.

Если квартирант захочет воспользоваться отсутствием договора и просто «исчезнуть», не заплатив компенсацию, не стоит рассчитывать на безнаказанность. Владелец квартиры может через суд доказать наличие договорённостей и добиться денежных выплат. Недобросовестному нанимателю придётся раскошелиться и на возмещение судебных расходов.

Если у вас остались вопросы по расторжению договора найма жилья, звоните. Работа юриста по жилищным вопросам не ограничивается парой полезных советов. Для этого есть интернет и разбирающиеся в вопросе знакомые. Юрист проводит серьезную работу по анализу документов, составлении исков, представительства в судебной инстанции, выявлении неблагоприятных факторов связанных с недвижимостью, а также их устранении.